停摆的商住房：从香饽饽到烫山芋 开发商进退两难

　　商住房问题非常复杂，不解决市场会出乱子， 解决了又容易出现矛盾，因此处理时应从增量角度入手， 存量慢慢解决，不应操之过急
　　停摆的商住房
　　《中国新闻周刊》记者|贺斌
　　罗峰(化名)陷入深深的纠结之中。
　　在上海打拼多年，已经拿到户口的他，4年前在上海嘉定新城金郡买了一套商住房。尽管知道商住房不太合规，但当时开盘的住宅项目价格高不可攀，只能退而求其次。
　　房子不大，好歹在上海有了自己的家。但在他心里，这个“家”也只是暂时的，因为商住房落不了户，而且只有50年产权，因此，攒足钱置换一套小户型一直是他的下一个目标。“我的户口还挂靠在公司的集体户中，万一以后生了孩子，落户口还得要大产权房，因此，置换房对我而言是刚需。”他对《中国新闻周刊》说。
　　从香饽饽到烫山芋
　　谁也没想到，上海的商住房政策来得这么迅猛，让罗峰猝不及防。今年1月，上海开始整顿“商住房”，并在嘉定、闵行两个区先行启动商业办公项目清理整顿工作。全市128个项目暂停销售，15个“类住宅”项目(即土地用途为商业、办公或其他非住宅用途，但以住宅形式销售的项目)整改恢复商办用途。
　　5月17日，上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对商办类项目进行进一步整顿，其中规定，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。
　　6月12日，针对在依法清理整顿商业办公项目过程中，部分开发企业曲解政策、拖延整改，对购房人要求退房等维权行为设置障碍等情况，上海市住建委和相关部门重申，清理整顿工作的对象，是违法违规的商业办公项目和相关开发企业。并提出，为进一步维护好购房人的正当合法权益，对已实际成交并完成销售合同网上备案，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合;购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。
　　接下来的这个周末，各个“类住宅”项目均有相关政府和开发商的工作人员现场答疑，罗峰也去咨询了一下，得到的答复是他这样已经入住的存量房可以继续居住，一旦要卖，就需要拆除卫生间和燃气等设施，恢复成商办性质再进行交易。
　　退房还是保房?罗峰拿不定主意，如果退房，他唯一的住处就没有了，而且极有可能按四年前的价位退房款。“那么等于我的房子不但没有增值，甚至还严重缩水了。”但如果继续居住，一旦以后需要卖房置换，以如今商住房的恶名，很难找到买家，“岂不是砸在手里?”
　　“‘6·12’公告只是政府做了一个表态，但实施细则还没出来，一切都充满着变数。”罗峰忧心忡忡地说。
　　类住宅也叫商住房，起源于上世纪90年代的广东深圳。当时，一批开发商将烂尾楼包装成“酒店式公寓”对外销售，这种方式很快在全国一些大城市流行开来。特别是一些城市出台限购令之后，一些开发商将原本规划用途为商业、办公的楼盘改造、隔断成具有独立厨卫、上下水等适合居住设施的楼盘对外销售，因为不限购且价格相对纯住宅便宜，深受市场青睐。
　　据中原地产数据显示，2016年上海房地产市场成交套数为10.9万套，其中3.5万套是以商住房为主的类住宅，类住宅占比超过30%;今年前两个月，上海市场总成交套数为6046套，其中类住宅765套，类住宅占比12.65%。
　　一位不具姓名的上海房地产研究者告诉《中国新闻周刊》，长期以来，上海商住房和纯住宅价格严重倒挂，以他所在大学附近的房价为例，纯住宅的价格几乎是商住房的两倍，而在20年前，商业办公地产比纯住宅价格高，价格倒挂的很大一部分原因是土地出让金的差异，“有些人整栋买下来，改装成公寓出租，可以迅速收回投资，现金流能够得到保障。但如果任由开发商这样做，都去做商办，住宅就卖不动了。”他说。
　　“类住宅之所以如此火爆，在一定程度上反映了市场需求。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向《中国新闻周刊》分析道，从开发商角度看，写字楼不太好销售，而且商业办公用地的土地出让金也比纯住宅用地要少一些，价位也上不去，导致开发商行为发生变化。
　　“他们感觉到市场的需求主要来自住宅需求，政府的规划用途和实际需求存在偏差，从某种角度上看这种变化是对规划中出现的结构性问题的纠偏。”顾云昌说。而从市场角度，由于限购，很多老百姓买不了纯住宅，只能通过商住房来解决住房需求问题。
　　一位业内人士告诉《中国新闻周刊》，商业办公项目层高一般为4?5米，可以隔成上下两层，从而增加使用面积。因此，一些开发商在项目验收后普遍会延迟交房，利用这段时间进行装修，接通燃气、水、电等，使房屋适应居住需求，
　　针对这种乱象，2011年，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，规定从当年6月1日起，商业、办公类项目不得设计成住宅格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺将无法办理房产证。但最终，这一政策由于缺乏有力的处罚措施而流于形式。
　　2016年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”。这一提法被误读为商改住的政策依据，对市场起到了推波助澜的作用，也让一些城市对商住房的态度暧昧不明，在监管上有所放松，普遍采取一种观望态度。
　　众矢之的
　　今年1月，上海首先对“类住宅”开刀，对全市商业办公项目进行清理整顿。4家来自闵行和嘉定的项目因整改不到位而受到行政处罚。
　　此后，全国一些其他城市也纷纷对“类住宅”进行限制。2月16日，天津市规划局、国土房管局、建委联合发出《关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》，提出天津市将不再新批酒店式公寓项目。
　　被市场称为“3·26”新政的北京商住房调控异常严厉。3月26日，北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途。还要求商办项目最小分割单元不得低于500平方米，在建在售商办项目不得出售给个人;二手商办项目出售给个人时，买家资格除需满足住宅限购要求，还需全额付款;对于开发商也提出了明确的惩罚意见，指出项目建设单位如有违规，将被取消在京拿地资格。此外，北京各大商业银行还全面暂停了商住房的抵押贷款。
　　3月30日，广州提出加强商办类房地产项目管理，包括：房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。
　　4月21日，成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。
　　当天，上海市规划与国土资源局再次出台文件，要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。
　　5月12日，深圳发文，提出未来5年，商业办公、研发用房转公寓建筑平面布局不得采用住宅套型式设计，卫生间等各类管道应集中设计。在设计和建设环节弄虚作假(如预留管道等)将受处罚。
　　各城市纷纷对类住宅项目施以重拳，令商住项目迅速降温。中原地产数据显示：以北京为例，3月26日之前3天，北京全市成交量达850套;而3月26日之后3天，全市所有商办项目，包括商住公寓、写字楼、商业地产在内，仅成交了7套。
　　在北京市大兴区地铁4号线义和庄站周围，有3个房地产项目，万科天地、恒大未来城和泰禾中央广场。在北京市住建委信息中，土地规划用途均为商业、办公用地。然而，在宣传时，3个楼盘均号称能够居住。今年4月，北京市住建委公开点名了6家违规销售商改住项目，并施以暂停网签的处罚，上述3家均榜上有名。
　　然而，《中国新闻周刊》走进万科天地售楼处时，却发现大厅门可罗雀，前来咨询的人寥寥无几。“现在我们这里只有商铺，没有住宅性质的房屋出售。”一位销售员说，并没有显得特别热情。
　　而在不远的恒大未来城售楼处，针对官网上所说的大产权房，一位销售员解释说那就是50年产权的公寓，并极力规劝《中国新闻周刊》记者不要买，“现在已经不让卖了，以3月26日为界，之前买了也就买了，在此之后的商业办公项目必须以公司的名义全款买，非常麻烦。”
　　尽管商住性质已经被叫停，但商铺还依然在售，当被问及是否通燃气时，她立刻否认，“就是做商业用的。”她还殷勤地推荐了其他非恒大的楼盘，“以后70年产权房越来越少，现在你不抓紧买，明年就不是这个价了。”
　　进退两难
　　商办项目调控空前严格，为了回笼资金，开发商不惜冒险踩踏政策红线，从侧面反映了开发商处于进退两难的境地。
　　5月21日，北京市住建委发布消息称，查处了绿地集团位于北京市密云区的一处商办项目。该项目尚未取得预售证即擅自销售，同时涉嫌违规宣传“商改住”。
　　北京市住建委对该项目开发商绿地集团北京京纬置业有限公司处以173万元罚款，对开发商开发资质进行降级，并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。
　　可以说，这是北京“3·26”新政以来商改住项目调控的进一步升级。此前5月3日，北京珠江投资开发有限公司因其项目违规“商改住”及“以租代售”，受到住建委处罚，处罚包括开发资质降级、责令其限期整改等，整改期间面临暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信等处理。
　　中原地产数据显示，2016年1月至今，北京商住类项目在五六环之间的新增套数和成交量最多，其次是在六环以外，而五环内的商住类项目数量较少。
　　今年以来，京沪商住房调控相对其他城市异常严厉，市场基本处于冰封状态。对于开发商而言，面临进退两难的境地。不仅要面临客户要求退房并且要求赔偿的诉求，更要面对因此带来的诉讼支出风险。
　　有的开发商采取了“鸵鸟政策”，通过各种方式安抚退房的人群，能不退房的就不退。要求退房强烈的，引导他们到法院提起诉讼。借助法院的漫长诉讼，期待政府相关政策进一步明朗化。
　　也有开发商采取项目改造的方式将在建项目向其他业态转型。为此，业内人士建议，开发商要开始学习商业运营，“租赁产业化是趋势，建议商住房可以先做成酒店产品，合法化之后整体卖出做长租公寓”。
　　今年5月23日，就在上海正式出台商住房调控政策之后，北京市住建委官方微信公号“安居北京”发布了三点限购补充说明。一是在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。二是已购买的商办类房屋，可出租且不限定出租对象;也可销售，但购房人应符合政策要求。三是中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。
　　这一政策被普遍认为是较为温和的举措，和上海的激烈形成鲜明对比。“上海出台这样的政策，可能是多方利益博弈的结果!”上述上海学者猜测，政府关心的主要是两方面，一是与钱袋子密切相关的土地财政，二是城市建设问题。纯粹的商改住会牵扯很多问题，政府不管不行，会产生连锁效应，出现一系列问题，因此政府希望找到一个平衡点。
　　至于这次新政中显露出来的消防隐患问题，这位学者却不以为然，实际上，从建筑规范来说，商业楼的消防标准远远高于住宅楼。真要说隐患，可能是擅自隔断之后，楼里人口密度增加，也许会有一定安全隐患。
　　他同时表示，随着上海、北京等大城市的房价越来越高，如何让社会提供的住房产品、建筑产品实现效用最大化，不要空置，其实才是政府最终应该考虑的目标，也是经济学常说的效率问题。“这个政策出来后反而会限制很多事情，我不知道政府的目标函数是什么，约束条件是什么，想在哪个目标函数上实现多目标的优化，只有这些确定之后，才能出台政策调控。现在似乎政府管制得太多了。”
　　顾云昌认为，对于上海、北京这些特大城市而言，对商住房的调控，其实主要目的并不是控房价，而是在调节市场冷热的同时，整顿市场秩序。“但是商住房问题非常复杂，不解决市场会出乱子，解决了又容易出现矛盾，因此处理时应从增量角度入手，存量慢慢解决，不应操之过急。”
　　然而，在北上广深等城市纷纷对商住房加以限制的时候，有些省份，如安徽、福建等，却反其道而行之，出台了商改住的鼓励政策。对此，顾云昌认为，各地政府的实际情况不一样，中央很难有个明确的态度，最实事求是的办法，就是因城施策，一城一策。
　　“北上广深这些地方房地产市场供不应求，而有些城市却面临着去库存的压力，因此，或许这一轮北京上海等城市对商住房的限制，会对一些高房价城市产生提示作用，但不会成为辐射全国的政策。”顾云昌说。
　　顾云昌表示，房地产调控错综复杂，在制定政策时需要整体考虑，因地制宜，不能一概而论。同时，既要整顿市场秩序，又要考虑社会稳定，要更多地用市场手段引导，少用行政手段干预。
　　正如谚语所言，让凯撒的归凯撒，上帝的归上帝。