高地价可能削弱 房地产调控的政策效果

　　国家统计局最新发布的数据显示，2017年上半年“一、二线城市控房价、三、四线城市去库存”的政策已经达到预期效果。然而，值得警惕的是，过去一年全国土地市场的火热行情，不仅进一步强化了地方政府的土地财政问题，还可能对一、二线城市控房价、三、四线城市去库存目标产生不利影响。
　　地方政府土地财政有强化之势
　　财政部数据显示，2017年上半年，全国国有土地出让收入达到了1.88万亿元，同比增幅达34%，而同期地方本级财政收入为5.04万亿元，增幅为10%，土地出让收入占地方本级财政收入比重高达37.3%。
　　从增长速度看，2016年7月起，土地出让收入增幅超越地方财政收入增速，二者的差距有不断扩大之势，今年6月末已达到24个百分点。由此可见，土地市场火爆一定程度上缓解了地方财政压力，但硬币的另一面则是地方政府的土地财政状况令人忧虑。
　　从不同等级城市来看，三、四线城市土地财政问题相对一、二线城市更为突出。2017年1-6月份，全国100大中城市三线城市(70个城市)土地成交总价高达3585亿元，占100个城市土地成交总价比重为29%，为近年来最高水平。从增长速度看，今年一、二季度，三线城市土地成交总价同比增速分别高达91.3%和108.9%，远高于一、二线城市土地成交总价增幅。由此可见，土地出让收入在三四线城市财政支出中的比重越来越高。
　　土地市场量价齐升
　　助推房地产投资平稳增长
　　土地出让收入的上升，还可能削弱房地产开发投资对实体经济的正面拉动作用。从历史上来看，房地产投资中，土地购置费增速明显高于整体投资增速的情况出现过三次：第一次是2009年“四万亿”经济刺激计划、房地产市场销售火爆之后的2010年;第二次是2012年-2013年房价快速上涨之后的2014年;第三个时期为2016年下半年以来至今，这一阶段同样是经历了前期房价的快速上涨。
　　相应地，2017年5月份和6月份的房地产投资中，新增土地购置费的比重分别达到20%和19.9%，而2016年下半年以来该指标平均值为19.8%。由此进一步分析土地购置费上升的原因，可以发现，本轮土地市场呈现“量价齐升、价快于量”的态势。具体而言，2017年上半年全国房地产开发企业土地购置面积同比上升了8.8%，土地成交价款则上升了38.5%，成交均价4231元/平方米，同比增长27.3%，其中6月份更是高达4855元/平方米，仅低于2016年10月的6114元/平方米，处于历史次高水平。
　　然而，当前房地产开发投资增速已经出现了连续两个月的回落，换言之，房企土地购置费的快速增长，贡献了总投资增量的主体部分，若扣除土地购置费的增长，房地产投资增长对钢材、水泥等建材的需求贡献十分有限，这一趋势预计在未来一年内还将延续，并对后期房地产市场产生深刻影响。
　　土地市场将如何影响
　　不同等级城市的房价?
　　对于不同等级城市来说，当前土地市场“量价齐升”的影响可能不尽相同。
　　一线城市土地市场状况有利于控房价目标的实现。相较于二、三线城市，本轮土地市场热潮中，京沪深等一线城市表现温和，地王现象并不多见，这不仅与一线城市大规模增加土地供应、压低地价有关，还与当前一线城市房价基数过高、房价下跌风险更大密不可分。因此，过去一段时间内，一线城市土地市场交易情况较为平稳，这有利于一线城市控房价目标的实现。
　　二线城市土地市场的关键问题是“面粉价格过高”，不利于控房价。对于二线城市而言，尽管扩大土地市场供应有利于抑制房价的上涨，缓解供需矛盾，但土地价格的大幅上涨，也将成为未来房价居高不下甚至继续上涨的主要动力。如2016年9月份，南京土地成交楼面均价达到1.5万元/平方米，土地成交率溢价率居高不下，2016年7月份至2017年6月份一年内土地累计成交额突破了1500亿元。又如，过去一年中杭州土地成交楼面均价有5个月突破1万元/平方米，厦门土地成交价格更是屡创新高。典型二线城市土地成交溢价率居高不下，显然将不利于后期房地产调控目标的实现。
　　三、四线城市土地市场的关键是“量价齐升”，将进一步加大后期去库存压力。不可否认，三、四线城市棚户区改造创造的住房需求，加上这些城市房价相对一、二线城市性价比凸显，使得三、四线城市成为当前全国房地产销售继续保持平稳增长的主要动力。然而，这些城市的土地财政状况并不乐观，大规模的土地出让，最终都将形成新的库存供应，同时，土地出让价格的大幅攀升，将进一步推高房价快速上涨压力，显然这也不利于更长远的去库存目标实现。
　　(作者系苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员)
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