买下学区房 卖房人占用入学名额被判违约

　　刘女士在买下一套学区房后，却发现学区指标已被用掉，为此她将卖家诉至法院，要求对方承担违约责任。近日北京市三中院对本案宣判，判决卖家退还定金并支付违约金。
　　案情回顾?合同规定空出学区名额
　　刘女士花488.1万元购买了王先生夫妇所有的一套学区房。双方签订的《房屋买卖合同》中约定了付款方式和期限，并约定王先生夫妇需在2018年3月1日前将房屋内学区名额空出。如果出卖人逾期迁出户口，致使买受人无法实现购买学区房之目的，则构成根本违约，买受人有权解除合同。刘女士按约定支付定金33.1万元，后发现王先生夫妇已经使用了学区名额，遂将对方诉至法院，要求其返还定金33.1万元并支付违约金33.1万元。
　　北京市三中院审理后认为，双方在合同中就户口迁出和违约责任作了明确约定，且涉案房屋系学区房，王先生夫妇在明知教委出台了入学指标的相关规定后，仍在涉诉房屋内为自己的子女办理了入学登记手续，导致刘女士子女入学目的无法实现，其行为构成违约。刘女士有权依据合同享有单方解除权，且应返还其已支付的定金，并支付相应的违约金。最终判决返还33.1万元定金并支付33.1万元违约金。
　　法官提示?使用入学指标构成违约
　　合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　作为较为特殊的房屋，“学区房”的购买目的较为明显，是为了子女上学适用，且该类房屋的价值也高于普通房屋。故此，如果出卖人未及时迁出户口并使用了入学指标，将可能导致买受人子女无法正常使用入学指标，且将有可能为此承担大额的违约赔偿，甚至判令合同解除的风险。
　　法官提醒，“学区房”的户口性质较为特殊，建议买受人在签订合同之前，向教育部门了解核实交易房屋的学籍使用情况及入学指标的相关政策，可依据相应学校的入学政策，在合同中明确约定房屋对应的学籍指标归买受人使用，也可保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金以敦促出卖人及时履行户口迁移义务;同时建议出卖人注意迁移户口的履行时间，如果明知学区房的指标使用对买受人造成重要影响的，切勿占用，否则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大的违约代价。