核心城市房地产触底回暖 非核心城市泡沫回调

　　本文首发于总第890期《中国新闻周刊》
　　2018年末召开的中央经济工作会议上，对2019年的房地产政策进行了定调，提出要“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。
　　此次定调的表述主要有两个显著变化：一是从此前的“分类调控”变为“分类指导”;二是增加了“夯实城市政府主体责任”。这两处变化凸显出中央对2019年房地产调控的脉络。
　　就2019年中国房地产的发展趋势，《中国新闻周刊》专访了如是金融研究院院长管清友。
　　中国新闻周刊：2018年末召开的中央经济工作会议上，提出要“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。对此，你如何解读?
　　管清友：从“分类调控”改成“分类指导”，实际上相当于权力和责任下移。过去由中央政府来调控房地产，因此主要的矛盾焦点也都集中在中央政府。现在这样一改，原来“分类调控”的主体是中央政府，现在“分类指导”其实就是因城施策、因地制宜，主体变成地方政府，因此提出要“夯实城市政府主体责任”，其实就是要求每个城市根据自身情况管好自己的房价和市场。
　　另外，这种变化也体现出，中央越来越明确地意识到房地产的区域分化特点。因此不能“一刀切”。
　　中国新闻周刊：那么，2018年末中央经济工作会议上的定调，是否可以看作2019年楼市会放松的一个明确的信号?
　　管清友：在政策层面，谈不上放松，也谈不上不放松，只能说是更切合实际。既然权力责任下移，各地因地制宜，中央分类指导，由于中央和地方的目标不一致，中央要防止房地产过热，但不少地方对土地财政依赖度较高。因此客观上来讲，这次会议确实让部分楼市开始微调“松绑”。
　　我们预测，2019年各地的楼市政策可能分成两类：一是前期紧缩力度较大、房价泡沫相对较小、长期需求又比较强劲的核心城市，政策可能基本保持稳定，让市场随着宏观货币环境的宽松实现自动宽松，比如北京、上海、深圳等。二是短期房价有明显下行压力、长期需求又偏弱的非核心城市，政策可能会明显放松，比如菏泽取消限售。
　　最新一轮“微调”中，菏泽之所以成为第一个取消限售的，主要是因为它对土地财政的高度依赖，2017年土地出让金占地方一般公共预算收入比例高达118%，限售政策对其财政压力影响较大。与此同时，2017年菏泽棚改开工数量18万套，占山东全省的四分之一，全国排名第一。棚改政策的收紧使菏泽这个人口流出、库存高企、经济下滑的四线城市前期过快上涨的房价难以为继，需放松政策支撑房价。因此，预计后续地方财政压力较大，棚改红利衰退明显的城市率先放开的可能性较大。
　　日前衡阳发改委和住建局联合发文，暂停执行了一年的商品房限价政策，被视为全国首例取消限价的城市，但很快这一文件就被撤回，表明各地对于放松限价仍较为谨慎。但随着这些城市的房价逐步降温，限价政策的必要性越来越弱，可能逐步退出。
　　限购的城市还会继续限，不可能完全取消，但这不妨碍部分城市放松限购的条件。一种是缩短社保年限，比如广东珠海将外地户籍购房缴纳社保的时间从5年降低至1个月、3个月、1年不等。另一种是放宽补缴限制，比如2018年年末杭州发布新政，允许外地户籍居民社保或纳税累计补缴3次，其实相当于对外地人放宽了限制。
　　因此，这次中央经济工作会议以后，实际上把原来套在地方政府头上的紧箍松了一些，但并没有摘下来。所以中央虽然说了分类指导，各地可以因城施策，但有个条件，就是不能出这个紧箍的“圈”，虽然目前来看，这个圈稍微大了一点。
　　近两年来各地愈演愈烈的“人才争夺战”，其实旨在变相地推动当地的房地产。先落户才好买房。这也是地方政府在不断地试探，这个圈到底有多大。
　　真正放松的调控政策，从需求端来讲，信贷要松，从供给端来讲，则是房地产企业的融资要松。这些举措目前都没有看到，只有一些商业银行在利率上做了浮动。
　　总体而言，预计2019年政策宽松的力度必然会大于2018年，但不会像2015年那么宽松，2019年要稳稳的宽松。
　　中国新闻周刊：对于2019年的房价，你有什么预期?
　　管清友：调整已经很大、需求本身比较健康的一线城市在略微松绑后，房价可能会企稳回升。而且像北、上、深、广这些一线城市，以及成都、武汉、南京、杭州等新一线城市，实际上库存也并不高，所以有上涨的压力。但总体上不会出现像2015年、2016年那样的疯狂上涨。
　　而三四线城市的房价泡沫可能会和一线城市出现比较大的分化。很多三四线城市，特别是一些小县城，由于棚户区改造货币化安置接近尾声，这个利好将逐渐退潮。再加上过去几年房价上涨过度透支了好几年的购买力。
　　我认为，2019年房地产是有一定泡沫的，它最大的泡沫不在一二线城市，而是在三四线城市。在未来10年至20年，房地产的区域分化现象会越来越明显。目前，房地产行业已经从总量的扩张发展到结构上的分化。2019年房价的趋势可以总结为：核心城市触底回暖，非核心城市泡沫回调。
　　中国新闻周刊： 2019年房地产对宏观经济产生什么影响?
　　管清友：房地产对宏观经济有很大影响，因为它上下游的产业链涉及几十个行业。稳增长首先是稳投资，在固定资产投资中，房地产是关键的一项。从目前的情况看，2019年的房地产投资还可能继续下行。
　　过去，房地产投资增速都是两位数，现在，能保持在5%?7%就已经很难得。由于中央还没有明确的放松信号，现在已经出现很多土地流拍，房地产企业也不敢拿地，开发商也不敢轻易再投资。
　　其实，我们现在的地产调控政策已经较为全面了，政府应继续大力提供廉租房，其他的应该逐渐交给市场，比如信贷方面，各个商业银行自己在审信贷的时候已经很严格了。
　　这些年房价，尤其是大城市的房价，一直居高不下，主要原因是供给过于短缺。所以应该从土地制度改革入手，包括土地的招拍挂制度，土地供应的结构改革，也就是房地产的供给侧结构改革。还有交易环节，一旦开征房地产税，必须要进行新老划断，否则会造成很大的社会矛盾。
　　总结来看，从楼市角度而言，要想实现2019年宏观经济的稳增长，就要适度放松、责任下沉、强化房地产供给侧结构改革，使长效机制尽快落地。