房企2018年业绩“涨声一片” 今年面临下行考验

　　近两年，由于股市波动，房企动态市盈率下调明显。
　　自去年起上市的正荣地产等9家房企中，市盈率在0-13的有六家，市盈率在0以下、14-20和21以上分别有一家，按照港股平均市盈率测算，这9家房企中近七成内房股价值被低估。大发地产市盈率最高，为21.348。
　　易居研究院研究总监严跃进分析指出，纵观当前房企的市盈率数据，多半是受到大盘的影响，所以股价低迷。
　　随着2018年年报季的来临，上市房企业绩普遍上涨，此前一直被低估的房企市盈率也出现普涨的趋势。在中金公司日前发布的报告中，统计了17家公司2018年的利润，全部较2017年上升，同比增速合计32%。
　　不过，2018四季度楼市已明显降温，2019年大概率延续调整趋势，房企业绩将迎来大考。
　　2018年业绩普涨
　　在中金公司日前发布的《证券研究报告》中，统计了17家公司2018年的利润，全部较2017年上升，同比增速合计32%，其中中国金茂增速最快，达到85%。又比如，迪马股份在今年1月底发布公告称，公司净利润同比增长达50%-60%;中南建设1月29日发布业绩预告，预计2018年度净利润19.29亿-22.3亿元，同比增长220%-270%。
　　在已经公布2018年年度报告的房企中，多家房企均呈现利润大增。以中华企业为例，公司2018年净利润为 25.92 亿元，较2017年同期增长 174.21%，其3月7日收市之后市盈率为12.86倍，市值为328.7亿。
　　对此，同策研究院首席分析师张宏伟分析指出，这存在行业周期问题。2017年房价涨得快，市场好，销售业绩好，导致2018年年报数据表现很好。不过，2018年市场下滑，大部分企业的销售业绩也将随之下滑。目前市面上在售的项目价格也出现滞涨，因此2019年行业下滑是趋势，决定了市值与资本市场表现将有偏差。
　　一名中小型房企相关负责人对记者表示，近两年内房股平均市盈率均不高，在3-10倍左右，但从房地产行业销售回款、拿地及建安支出、运营费用、债务发行及偿还等现金流活动来看，2019年将面临更为严峻的形势。
　　一个事实是，房地产行业在2019年内，境内外公司债、ABS 等债券到期量将同比增长逾 50%，达到约 9000 亿元人民币，开发商现金流压力增加;与此同时，有机构预计行业整体现金流风险有所上升：房企账面现金将由 2019 年初约 2.7 万亿降至年底约 2.1 万亿，净负债率将有所提高。
　　2019年迎大考
　　但龙头房企资金面压力有限。这从年初多家房企大额度境内外融资获批可见一斑：其实，自从2018年12月，国家发改委支持优质企业直接融资的文件公布后，房企境内发债规模开始扩大，融资环境趋于缓和。2019年1月，房地产行业就有超过7笔企业债发行，包括世茂股份发行超20亿元公司债;富力地产发行总额15亿元的超短期融资券;信达地产非公开发行15亿元公司债券;美的置业非公开发行30.6亿元公司债。发债规模最大的当属金地集团，1月8日晚，金地集团宣布发行债务融资工具，规模不超过200亿元。
　　记者经过梳理公开信息获悉，房企目前处于一个现金储备充裕的状态：手头现金对短期债务覆盖普遍超 1倍，最高接近 5 倍。此外，受益于行业集中度进一步提升，大中型房企进一步加强现金流。这也印证了今年年初以来，福州、苏州、杭州等强二线城市土拍的热度。
　　此外，一二线城市政策和基本面都呈向好势头，而三四线城市的政策和基本面都呈变差苗头。一个重要原因在于，三四线城市的棚改货币化只有减量可能，没有增量趋势。业内人士指出，这并不代表三四线城市调控比一二线城市更严厉，而是三四线城市缺乏政策边际变宽松的可能性。
　　与此同时，今年年初的市场成交并没出现预期中的明显回暖。综合中介机构的统计数据显示，今年1-2 月全国一手房销售面积将出现 10%以上同比下跌，跌幅较2018年12月下滑8%，并且有持续扩大趋势。平安证券研报认为，2018年四季度楼市已明显降温，2019年大概率延续调整趋势，预计2019 年全国销售面积同比降6.9%。
　　房企利润大考，一个重要因素也在于：尽管2019年投资增速面临回落，但竣工有望回升。考虑到 2017、 2018 年竣工已连续两年负增长，房企不可能无限制延缓竣工期限，从三年 建设周期来看，2016-2018 年新开工持续攀升;再叠加资金面缓解，预计 2019 年竣工有望回升。
　　供应增加，叠加需求萎缩，2019年房企业绩或将迎来大考。