因城施策才能有效调控楼市

2016/2/4 辽宁绥四建工集团 2685
　　当下的房地产市场是复杂的，楼市分化倾向进一步加剧，极少数一二线城市的暴涨不能被解读为市场整体性回暖。在这样的背景下，只有真正坚持因城施策，才能有的放矢，使调控收到实效。在积压严重地区，主要工作是积极去库存;对少数价格暴涨、销售火爆的一二线城市，则必须坚持住房的居住属性，防止房价过快上涨
　　对岁末年初房地产领域的判断与关注，不少专业人士认为主要集中在两个关键词上，一是“回暖”，二是“分化”。回暖主要体现在销售价格回升，分化则体现在价格、销售、库存等诸多方面。总之，如果用一个词反映房地产市场的特点，那就是“复杂”。
　　相当长一段时间内，一些业内人士把房价上涨视为房地产市场火爆的标志;相反，房价下降时，则认为楼市不景气。这种判断过于简单化。
　　国家统计局发布的数据显示，2015年12月，全国70个大中城市新建商品住宅同比综合平均涨幅7.7%，比上月又上升1.2个百分点。但在翘尾因素已基本消除的基础上，同比价格下降城市仍居大多数。再深入分析70个城市的具体数据可以发现，综合平均涨幅的提高主要是由北上广深等极少数城市拉动的。与此同时，还应看到，投资、建设、土地购置方面的长期态势及销售领域出现了一些新迹象。2015年，在具有先行意义的几个关键指标中，房地产开发投资呈逐月下降态势，全年累计已降至1%的新低;房屋新开工面积总体也呈下降之势，全年降幅为14%;房地产企业土地购置面积全年降幅为31.7%。去年末，商品房待售面积达71853万平方米，比上年末增加9684万平方米。
　　以上数据说明什么?一是，楼市分化倾向进一步加剧，极少数一二线城市的暴涨不能被解读为整体市场回暖;二是，以降息、降准、改变房贷政策、取消限购限贷限外等为主要内容的调控措施，确使部分有支付能力的改善性需求得到释放，但房地产市场并未出现整体性回暖。在这样的背景下，只有真正坚持因城施策，才能使调控收到实效。
　　在积压严重地区，主要工作是积极去库存。而要实现这一目标，切实鼓励开发商降房价是一个抓手。降房价既靠开发商悟性，也靠政府点拨。开发商和地方政府都应该明白，如果房价长期偏离价值、房价收入比长期高于正常水平，任何刺激措施的效果都只能是短期的或局部的。而在中国之大、人口之多、城镇化进程尚未完结、多数百姓收入还没有达到平均水平的现实面前，即使存在一定程度的房地产泡沫，也远未达到人人有理想住房的程度。鼓励开发商降价，让价格回归价值，就会创造更多有支付能力的需求，使房地产真正去库存，使开发商真正走出困境。
　　即使同为三四线城市，库存和积压情况也不尽相同。所以，应该通过普查或专项调查，摸清现有房屋存量和在建数量，对比人口规模、结构、住房现状、收入水平及城市容量，判断分析过剩程度，制定可行的去库存方案。如果降价仍不能有效消化库存，可以参考相关政策，将部分待售商品房改做廉租房。这将有利于在“去库存”的过程中，促进中低收入家庭或个人改善居住环境，也有利于企业走出困境。当然，对其中的具体细节，还要认真调研并兼顾各方利益。
　　对少数价格暴涨、销售火爆的一二线城市，则必须坚持住房的居住属性，防止房价过快上涨。如果投资行为继续拉高房价，必然加大价格背离价值的程度，既使更多中低收入者望房兴叹，也加剧了房地产市场的泡沫化程度，加大了潜在风险。所以，这些城市应继续实施现行的限购限贷措施，已经放松措施的应该适时恢复，切不可为短期增长因小失大。应该看到，即使在这些城市，如果坚持此前的调控原则甚至适度降低房价，也会释放更多潜在需求，满足更多刚需和改善性需求，使更多中低收入者的居住质量有所提升和改善。