政策红利收窄后的楼市变局：资金向二三线城市转移

2016/4/15 辽宁绥四建工集团 2601
　　政策红利收窄后的楼市变局
　　预计一线城市楼市此轮回调期将超过6个月，房价或将回调10%至20%;重点二三线城市库存消耗过快，而短期内补库存可能性不大，因而平稳向上是下半年大趋势。其他二三四线城市，“去库存”依旧是主基调，加上地方政府对楼市的依赖、扶持力度也大，行情很可能不温不火。
　　楼市显现回调迹象。据中指院监测，28个主要城市楼市新房成交量上周环比平均下降23.2%，这是今年以来第一次周环比全部下滑。其中，一线城市平均降幅27.4%，北京下降30.0%、上海下降17.2%、深圳下降31.1%、广州下降37.8%;二线城市降幅20.9%;三线城市下降35.1%。中原地产数据显示，4月上旬54个城市合计签约住宅9.76万套，环比3月11.28万套下降了13.5%，其中一线城市回落显著，跌幅18%。
　　易居研究院比较了“沪9条”实施前后四周上海的楼市变化，新房成交面积和价格降幅分别为56%和4%，部分区域(如虹口)降价幅度达29%。与上海同一天(3月25日)发布调控新政的深圳，“量价齐跌”态势更显著。新房成交面积连续6周下滑，降至去年以来除春节外的新低，新房均价从年初的每平方米5.1万降至4.6万。4月以来，深圳二手住房成交面积环比连续2周下跌，跌幅近50%，七成业主降低放盘价，降幅在5%至10%。
　　冲高后回落，是主要城市楼市“降温”的主因。今年一季度，可谓楼市二十多年来最火爆的“小阳春”。据中指院监测，一季度50个城市新房月均成交3100万平方米，同比增长近50%，创历史纪录。其中，3月单月成交4400万平方米，近乎1、2月成交(2503万平方米)的2倍。一季度监测城市均“放量”上攻，一二三线城市新房成交同比分别增长27.6%、58.2%和60.6%。成交放量带来价格快速回升，3月百城住宅均价11303元，同比上涨7.41%，又创历史最高纪录。
　　春节前后密集的政策“红利”(降准、首付比2次下调、契税营业税减免等)是主要城市一季度楼市火爆的“推手”。此轮楼市回升起始于2014年“9·30”新政，政策激励(包括货币政策)是主要手段，改善型需求是入场主力。到目前为止，主要城市楼市已连续回升18个月。2015年，50个城市楼市成交量增长21%，今年一季度再增长50%，冲高后回落有必然性。
　　政策“红利”触及天花板是楼市“降温”的另一原因。今年1、2月，忌惮于人民币贬值预期下资本外流，降息空间迅速收窄;3月，人民币汇率趋稳，外汇储备转而回升，降准预期降低。同时，CPI进入“2时代”，猪肉、蔬菜价格创新高，降息空间全面收窄，货币环境对楼市的支撑力度也在下降。同时，近期金融监管部门加大了首付款来源的监管力度，中介、小贷公司及P2P平台等楼市首付“场外配资”被叫停，投机炒作也开始退场。
　　除货币环境外，楼市利好政策也在收窄。一方面，房贷最低首付比已降至20%，进一步下降空间逼仄。同时，借助杠杆炒作频繁，加上各界对于楼市加杠杆有质疑，3月以来，包括“环京县”、上海周边、广深周边等二三线城市，已将最低首付比从20%提至30%，沪深降杠杆幅度更大;另一方面，京沪穗深周边二三线城市，成了楼市新的“风向标”。3月，房价上涨TOP10城市中，东莞、惠州、苏州、昆山排在前4位。而南京、苏州、东莞、惠州以及廊坊都在收紧楼市政策。
　　随着一线城市政策收紧，资金开始向三大都市圈内二三线城市转移，但投资炒作行为泛滥，东莞和惠州70%的房子被深圳人买走，其中90%是投资客;“环京县”特别是“北三县”(三河市、大厂县、香河县)房价之所以在一年内翻番，投资客推动是主因。据悉，沪浙苏投资客已从苏州、杭州、南京等高房价区域转向了价格“洼地”的无锡、南通，无锡今年47%的房子被外地人买走。
　　由于楼市回升主要集中在三大都市圈，意味着虹吸效应强烈，而资金从全国各地涌入三大都市圈，与政府“去库存”战略不符。据国家统计局的数据，2月全国商品房待售面积、施工面积分别增加3.6亿平方米、2000万平方米，预示着“去库存”压力仍较大。预计未来还会有抑制性政策出台，市场上攻的预期随之逆转。
　　对一线城市，如政策趋紧的沪深两市，成交量“腰斩”式回调，赶政策“末班车”是重要原因，如非户籍社保“1年改3年”的深圳，“新政”前二手房成交翻了3倍，需求过度释放，造成新政后需求萎缩。而事实上沪深楼市“新政”力度并不大，以两市均上调非户籍人口社保缴纳门槛为例，由于2011年以来强制社保缴纳，上海和深圳涉及人群分别仅27%和10%。因此，楼市大幅回调，源于前期投资炒作需求爆发、房价上涨过快、换房需求释放殆尽、刚需退出，导致市场在高位时神经脆弱，政策效应(如打击首付贷)和回调叠加改变了上涨预期。
　　预计，一线城市楼市此轮回调期将超过6个月，累计成交量同比跌幅在30%至50%，房价将回调10%至20%;重点二三线城市库存消耗过快，库存周期已降至4至6个月，受益于一线城市需求溢出、“去库存”利好，而短期内补库存可能性不大，平稳向上是下半年大趋势;其他二三四线城市，由于库存庞大，“去库存”依旧是主基调，加上地方政府对楼市的依赖、扶持力度也大，行情很可能不温不火。
　　从中长期看，转型期需要宽松的货币环境，制造业“去产能、去杠杆”需要居民“加杠杆”，熨平制造业波动导致经济下滑、系统性金融风险。当货币宽松叠加居民“加杠杆”，楼市景气回升是国际惯例。再加上实体经济不景气，充裕的社会资金始终在寻找避难所，而重点城市楼市是为数不多的安全资产。因而，中长期内，重点城市楼市依旧看好。