开发商频售商用物业 收缩投资转型轻资产运营

　　近期开发商出售商用物业的案例越来越多。从SOHO中国到恒隆地产、中国金茂、瑞房地产、合生创展，纷纷出让旗下商用物业产品，甚至包括已持有十数年之久的一线城市核心地段商用物业。对此，业内人士解读，企业的动机不外乎几种：改善公司利润水平;规避投资性物业饱和带来的后市风险。另外，轻资产运营的战略转型也使部分开发商收缩了投资。
　　原因1 保资产 降风险
　　10月24日，有消息称恒隆早前标售的何文田君逸山商场，以约2亿港元成交。除此之外，恒隆将再推售长沙湾碧海蓝天商场和香港荃湾湾景花园商场，2个物业的估值合计逾26亿港元;就在前一天，SOHO中国宣布以29.5亿元出售上海凌空SOHO;无独有偶，10月20日，中国金茂宣布正筹划涉及出售公司旗下上海3家子公司50%的股权，标的总资产达到了203.03亿元。此外，此前数日内，瑞安房地产也以近30亿元出售上海杨浦物业49%股权;合生创展也刚刚出售了北京东城合生国际大厦项目…… 据相关机构披露数据，2017年上半年，有1163家公司持有的投资性房地产环比一季报减少。其中，商业投资性物业出售的比例最高。
　　对于开发商而言，出售商用物业的原因各有不同，但是其中寻求资产保值、资产结构调整是原因之一。在出手合生国际大厦时合生创展表示，主要是考虑到新设雄安新区将导致北京办公楼需求减少等因素影响，公司也通过交易取得用于未来投资及营运资金。
　　持有类似态度的还有SOHO中国董事长潘石屹，他曾经表示：“做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货，市场低峰的时候进货。
　　易居智库研究总监严跃进认为，物业抛售本身也是开发商不断回笼资金和寻求资产保值的做法。毕竟在一些城市，商用物业自身也在面临或即将面临过剩、竞争激烈的问题。“商用物业近年来受到电商的冲击较大，同时，商用物业也受到政策的诸多限制，一线城市的商业地产前景不太被看好。”方圆地产首席市场分析师邓浩志如是分析。
　　研究机构数据显示，2017年上半年，20大主要城市商用物业存量高达1.37亿平方米，同比增长16%。其中，上海商用物业存量将在2020年跃居全国第一。另据第一太平戴维斯发布的报告，今年二季度北京甲级写字楼的租金呈现下滑趋势，空置率有所上升。受新增供应影响，甲级办公楼市场整体空置率同比上升3.1%，租金出现轻微下跌。
　　一位不愿具名的市场人士认为，在北京写字楼市场空置率上升，租金短期上涨空间有限的情况下，企业出售项目旨在降低风险、回笼现金。
　　原因2 提利润 增业绩
　　上述原因之外，房企出售商业资产的另一个原因与企业业绩相关。另有一位不愿具名的地产行业人士介绍，一些传统业务销售额“一般”的上市公司，担忧年底报告“难看”，往往采取类似出售投资性物业的手段快速提高业绩，改善企业的利润水平。
　　在合生创展出售北京商业项目时市场已有类似传言。数据显示，截至2017年9月底，合生创展合约销售金额60.27亿元，较去年同比下跌19.9%。
　　对于中国金茂本次大手笔出售商业资产市场也有议论。有猜测认为，有可能是金茂前三季度的销售额与全年业绩目标有一定差距。据公开数据，2017年中国金茂全年销售目标为580亿元，截至三季度，金茂已实现销售378亿元，同比上涨近五成，但仅完成目标65%。但据接近中国金茂的人士表示，出售行为与业绩没有必然关联，出售计划早在年初已制定。
　　原因3 减资产 重运营
　　“轻资产运营的战略转型也使部分开发商收缩了投资，”上述地产行业人士进一步指出，不排除一些企业主动选择将沉淀资金较多、自持经营收益低下的项目出售，从而将资本投向周转更快业务的可能。
　　瑞安房地产相关人士表示，出让商用物业公司股权，得以解锁其若干成熟投资物业价值，改善整体资产周转率，以将资金重新投入其他具有更高回报的机会。据了解，出售上海杨浦物业49%股权，瑞房将取得净所得款总额27.51亿元，由此，公司净资产负债比率预期将减少约5.7%。
　　在行业人士看来，轻资产运营将有效改善企业的负债率。值得一提的是，今年7月，万达与融创、富力的超级大单就是典型案例，两项交易总金额637.5亿元。转让后，万达商业账面现金共计约为1700亿元。此外，万达的万达广场未来也都将采用轻资产的运作方式。
　　严跃进分析，类似万达出售酒店和文旅项目是积极甩包袱、做品牌的轻资产导向。“用别人的钱，别人的地做项目，企业负责招商、规划、运营、经营，租金分成来实现收益，这是一种风险最小的做法。”