引导企业自持型租赁住房发展 助力“租购并举”

　　近日在京召开的“自持型租赁住房开发运营模式”研讨会上，专家指出，企业自持型租赁住房是增加租赁住房供应、促进供应主体多元化的创新尝试。现阶段需要尽快明确定位，完善配套土地、金融等政策，发挥企业自持型租赁住房的示范作用。
　　企业自持型租赁住房是由房地产开发企业等主体开发建设，并长期持有运营的“只租不售”型住房。一直以来，我国住房租赁市场的供给主体以个人出租为主，租赁服务品质标准化程度较低，租赁关系稳定性较差。发展机构化住房租赁企业，有助于租赁市场服务品质提升和规范化管理。
　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为, 机构化租赁住房分为“管理型”和“自持型”。其中，自持型租赁住房属于“重资产”模式，资金投入大、回收周期长，在租赁市场的定位上主要起引导和补充作用。企业通过提供规范化、标准化的租赁管理和服务，发挥示范和标杆作用。
　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为，相比分散式转租型租赁，自持型租赁特别是集中式自持型租赁机构的发展，对稳定租赁市场关系作用重大。
　　作为“自持型租赁住房开发运营模式研究”课题组负责人，中国经济信息社房地产信息部副总经理万利指出，自持型租赁住房产生于“租购并举”等住房制度加快构建的背景下，是多渠道、多主体增加租赁住房供应的创新尝试。但由于现行的土地出让、税收、金融等政策主要面向商品房或保障房，与自持型租赁住房的运营模式不匹配。自持型租赁住房的发展面临土地供给方式有待优化、配套金融政策尚不完善、成本高企盈利困难、产品定位设计难度大等难题，亟待破解。
　　对此，秦虹建议，在政府层面，以降低土地、税收、融资等方面的成本为主要方向，支持机构租赁的发展。在企业层面，通过信息化减少人力成本支出，降低管理成本。同时，加快资产证券化、机构租赁权抵押贷款等金融创新，解决住房租赁机构经营期间的资金流动性。在用地方面，柴强建议，相关部门在充分研究的情况下，可选取部分城市进行土地“年租制”试点，降低一次性土地出让的成本。
　　专家指出，自持租赁住房的开发运营，不能再简单套用商品住房买卖市场的传统生产经营模式。只有明晰盈利模式，才能吸引社会资金参与，实现企业的可持续经营。
　　北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，解决住房租赁企业的盈利问题，需要从根本上建立与住房租赁经营相匹配的土地、金融、税收制度，同时，企业也应探索从房屋资产全生命周期的角度切入，通过提供增值服务寻找新的盈利点。
　　作为北京首个企业全自持租赁项目，北京万科翡翠书院加强自持运营管理，致力提高租户的租住品质。据北京万科总经理办公室主任韩丹介绍，万科翡翠书院成立了专门的自持住宅持有运营平台，负责安保、保险、教育、医疗、公共活动等社区运营与服务，通过多种方式为租户提供全方位的租住体验。
　　据了解，“自持型租赁住房开发运营模式”的课题研究由中国经济信息社经济智库事业部联合北京市房地产中介行业协会共同发起，旨在对自持型租赁住房的发展现状进行梳理和分析，为促进住房租赁市场健康发展提供智库信息支持。