70城房价一改颓势扭头上扬 二手房涨幅领先新房

2015/6/29 辽宁绥四建工集团 2885
　　国家统计局发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，房价一改此前颓势加速上扬。与4月相比，70个大中城市中，价格上涨的城市有20个，其中，一线城市上涨明显，深圳环比涨幅高达6.7%。
　　对此，业内人士认为，70城房价在5月完成止跌反弹，终结了此前12个月环比下跌的态势。在贷款利率持续低位的背景下，下半年房价涨幅有望继续扩大，但对于库存高企的部分三、四线城市，房价走势仍不乐观，全国楼市分化将继续加剧。
　　反弹环比下跌终结
　　统计局最新数据显示，新建商品住宅与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，上涨的城市有20个，持平的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为6.7%，最低为下降0.6%。同比方面，深圳转跌为正，导致价格下降的城市有69个，上涨的城市有1个。同比价格变动中，最高涨幅为7.7%，最低为下降10.1%。
　　二手住宅价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有28个，上涨的城市有37个，持平的城市有5个。环比价格变动中，最高涨幅为6.3%，最低为下降0.9%。同比来看，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。同比价格变动中，最高涨幅为9.1%，最低为下降12.8%。
　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，房价环比上涨，一线城市涨幅明显。数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有20个和37个，分别比上月增加了2个和9个;下降的城市分别有43个和28个，分别比上月减少了5个和6个。初步测算，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分点，二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。
　　房价同比降幅继续收窄。绝大部分城市房价同比仍然下降，但随着环比上涨，部分城市同比降幅有所收窄。5月份，新建商品住宅价格同比下降的城市有69个，其中降幅比上月收窄的城市有30个，比上月增加15个;二手住宅价格同比下降的城市有67个，其中降幅比上月收窄的城市有38个，比上月增加16个。
　　中原地产市场总监张大伟表示，市场整体出现了明显的复苏状态，出现价格上涨的城市越来越多，而且涨幅处于加速状态。
　　领涨一线城市迅速回暖
　　一线城市迅速回暖。其中深圳环比上涨6.7%的爆发式上涨，创造单月环比城市上涨历史纪录。
　　统计局数据显示，5月北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨，平均分别上涨3.0%和3.8%。
　　中国根据国家统计局公布的《2015年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》计算得知，2015年5月，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为3.0%、0.0%和-0.2%，而4月分别为0.9%、-0.1%和-0.3%。
　　对此，张大伟表示，一线城市开启全线领涨状态。根据中原地产的数据，前5月整体市场复苏趋势更加明显，54城市住宅合计签约110.5万套，同比上涨13.7%，其中一线城市2015年前5月签约17.11万套，同比涨幅达41%。
　　张大伟认为，造成现阶段集中性上涨的主要原因是信贷宽松。全国35个城市中，提供9折以下利率的银行共24家，相比上月增长两家，但仅分布在北京、上海等几个热点城市，北京有12家，上海有5家，其中浙商银行针对合作楼盘推出的7折利率优惠刷新了全国首套房利率的下限，一线城市利率水平已接近2009年以来最低位。
　　此外，北京进一步提高公积金缴存上限，广州更是推出公积金贴息试点，并指出将投入50亿元进行贴息。
　　张大伟指出，持续的利好政策，对一线城市楼市的影响逐渐加强，在“930”“330”以及后续的系列降息影响下，二手市场成交升温，资金开始涌入新房市场后，拉动新房市场的成交量呈现上升的趋势。
　　以北京为例，5月北京新建住宅(剔除保障房、自住房)实际签约套数为4194套，环比上涨达到了40%，成交均价达每平米28391元，环比上涨0.5%。目前可售纯商品房住宅(剔除保障房自住房)只有50551套，这一数值达到最近一年来的最低点。
　　风险市场分化加剧
　　业内表示，5月房价上涨和预期一致，在连跌12个月后首次翻红。反映了房地产市场正处于一个较好的复苏阶段。市场逻辑将不会改变，下半年房价涨幅将继续扩大。
　　“一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。”张大伟说。
　　本月虽然一线城市大幅领涨，但部分二三线城市却仍然有着较大的降幅。从同比看，虽然仅深圳一市出现上涨，但与一线城市相比，部分二三线城市仍然跌幅较大。数据显示，在5月深圳同比上涨7.7%、上海同比下跌2.8%、北京同比下跌2.9%，与此同时，桂林同比下跌10.1%，青岛、泸州同比下跌9.8%，沈阳、丹东等城市下跌幅度也高达9.7%。
　　在价格下降的同时，部分二三线城市继续采取放松政策提振当地房地产市场。近日，长春发布《支持居民自住性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》指出，长春市取消住房限购政策，即凡在本市内购买新建商品住房或二手住房不受购房套数限制。非本市户籍居民家庭也无需提供纳税证明和社保证明即可在本市行政区域内购买新建商品住房或二手住房。
　　与此同时，为提高住房公积金贷款使用效率，《意见》指出，对首次申请住房公积金贷款购买除别墅外的新建商品住房的，最低首付比例为20%，对已结清相应购房贷款且家庭只有一套住房再次申请住房公积金贷款购买面积在144平方米以下新建商品住房的，执行首套房贷款政策。
　　福建方面，下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，允许开发商进行项目住房套型结构调整或房地产项目转型。
　　对此，张大伟认为，因经济发展、公共资源、产业布局、人口、楼市库存、政策刺激作用等方面都存在不均衡，全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同的走势。
　　“但这样的畸形上涨，或将导致不可小视的问题。”张大伟说，例如未来政策刺激效果集中体现在一二线城市，而三四线则越来越差。一二线价格暴涨也会导致后续经济出现大问题。市场资源过分的集中在一二线，目前大部分企业已经转向一二线拿地，导致地王频繁出现，而三四线的崩盘可能性反而增加。此外，由于一二线城市的暴涨，中央或难以再出全面的利好政策，在此背景下，三四线城市或将面临再次下滑的风险。